Дружба дружбой, а денежки врозь! Обеспечение исполнения обязательств по договору аренды

   » — Скажите, а двести рублей не могут спасти гиганта мысли?

— Я думаю, что торг здесь не уместен!»

И.Ильф, Е.Петров. Двенадцать стульев 

 

Современные реалии гораздо шире законодательно закрепленных правил. Зачастую, предпринимательская мысль придумывает то, что законом не предусмотрено, но и не запрещено напрямую. А, как известно, что не запрещено, то разрешено. Бухгалтер же должен все эти «ноу-хау» втиснуть в рамки не только гражданского, но и бухгалтерского и налогового законодательства.

Например, практически все организации берут в аренду помещения. Не секрет, что используемые в коммерческой деятельности договоры аренды защищают в первую очередь арендодателя. При этом арендатор, как правило, не может даже внести в договор аренды своих правок, потому что арендодатели жестко стоят на том, что у них «единая форма договора».

Практически каждый договор аренды содержит условие о перечислении арендодателем некоего возвратного платежа, который может быть назван по-разному: обеспечительный взнос, страховой депозит, гарантийный платеж. Независимо от названия суть этого платежа в том, что он обеспечивает исполнение арендатором своих обязательств по договору аренды и подлежит возврату в том или ином объеме по окончании договора.

Перед бухгалтером неизбежно встанет вопрос: как отразить в бухгалтерском и налоговом учете этот обеспечительный платеж?

Рассмотрим типичную ситуацию.

Организация на ОСН заключила договор аренды. По условиям договора арендатор обязан перечислить на счет арендодателя обеспечительный платеж, который возвращается в случае прекращения действия договора в полном объеме, но в случае просрочки арендных платежей и в ряде других случаев арендодатель имеет право удовлетворить свои требования за счет суммы указанного депозита.

Главные вопросы, возникающие у бухгалтера в связи с заключением договора аренды: может ли арендатор принять сумму НДС по этому обеспечительному платежу к вычету; можно ли сумму этого платежа включить в расходы в целях налогообложения прибыли; и какими бухгалтерскими проводками необходимо оформить данную операцию в бухгалтерском учете.

НДС

В соответствии со статьей 329 ГК РФ перечень способов обеспечения исполнения обязательств по договору является открытым, главное, чтобы этот способ был предусмотрен законодательством или договором. Таким образом, обеспечительный платеж, прописанный в договоре аренды, является способом обеспечения исполнения обязательств по договору.

Однако в отличие от других способов обеспечения исполнения обязательств, прямо поименованных в статье 329 ГК РФ, правовой статус обеспечительного платежа законодательно не зафиксирован.

В анализируемой ситуации по условиям договора обеспечительный платеж может выполнять две функции:

обеспечительную: обязательство арендатора по перечислению платежа возникает в связи с заключением договора аренды и действует до момента прекращения действия договора;

платежную: по условиям договора в определенных случаях арендодатель имеет право зачесть обеспечительный платеж  в качестве удовлетворения своих требований к арендатору.

Таким образом, по условиям договора обеспечительный платеж может быть переквалифицирован в авансовый платеж.

Однако формулировка «в случае просрочки арендных платежей и в ряде других случаев» говорит о том, что авансовым платежом обеспечительный платеж станет только в случае неисполнения арендатором своих обязательств по договору.

Таким образом, если в соответствии с договором обеспечительный платеж выполняет прежде всего обеспечительную функцию и для приобретения им платежной функции необходимо наступления определенных условий, то на момент перечисления он не признается авансовым платежом.

В соответствии с пунктом 12 статьи 171 НК РФ вычетам подлежат суммы НДС, перечисленные налогоплательщиком в составе оплаты, частичной оплаты в счет предстоящих поставок товаров (выполнения работ, оказания услуг). Возвратный характер обеспечительного платежа свидетельствует о том, что он не может рассматриваться в качестве оплаты в счет предстоящего оказания услуг.

Таким образом, арендатор не может принять к вычету сумму НДС по обеспечительному платежу.

Налог на прибыль

Обеспечительный платеж и аналогичные платежи (страховой депозит, гарантийный платеж и т.п.) не поименованы прямо ни в одной статье главы 25 Налогового кодекса. Вместе с тем, как уже отмечалось, несмотря на отсутствие в гражданском законодательстве этого понятия, судебная практика признает аналогичные платежи в качестве способов обеспечения исполнения обязательств. В отношении двух способов обеспечения исполнения обязательств, прямо поименованных в статье 329 ГК РФ, а именно – задатка и залога, пункт 32 статьи 270 НК РФ четко указывает, что данные расходы при методе начисления не учитываются в целях налогообложения. Учитывая обеспечительный характер платежа, в целях исчисления налоговой базы по прибыли он, по сути, может быть отнесен к задатку и к нему может быть применен пункт 32 статьи 270 НК РФ.

Если же квалифицировать обеспечительный платеж как авансовый платеж, учитывая вероятность наступления обстоятельств, указанных в качестве условий признания взноса таковым, то он также не подлежит включению в налоговую базу при методе начисления на основании пункта 14 статьи 270 НК РФ.

При кассовом методе обеспечительный платеж не может быть включен в расходы при его перечислении, так как на момент перечисления не выполняется требование пункта 3 статьи 273 НК РФ, в соответствии с которым оплатой товаров (работ, услуг) признается прекращение встречного обязательства налогоплательщика-приобретателя (арендатора) перед продавцом (арендодателем). В данном случае прекращения встречного обязательства не происходит, потому что перечисление обеспечительного платежа не связано с выполнением арендодателем своих обязательств по договору. Если же рассматривать обеспечительный платеж как возможную оплату в дальнейшем, то арендатор также не может принять эту сумму в расходы в момент перечисления, т.к. на момент оплаты арендодатель еще не выполнил свои обязательства по договору.

Таким образом, в целях налогообложения прибыли сумма обеспечительного платежа в расходы арендатора не включается как в случае применения им метода начисления, так и в случае применения кассового метода.

Бухгалтерский учет

В целях бухгалтерского учета у арендатора обеспечительный платеж не признается расходом и подлежит отражению в качестве дебиторской задолженности по следующим основаниям:

— в соответствии с пунктом 3 ПБУ 10/99 «Расходы организации» не признается расходами организации выбытие активов в виде авансов, задатка в счет оплаты услуг (как отмечалось выше, обеспечительный платеж в хозяйственной деятельности организации выполняет одну из этих функций);

— обеспечительный платеж не соответствует условиям пункта 16 ПБУ 10/99, т.к. отсутствует уверенность в уменьшении экономических выгод организации вследствие его перечисления: по условиям договора он должен быть возвращен арендодателем в полном объеме после прекращения договора (при условии выполнения арендатором своих обязательств); вероятность возникновения условий, при которых арендодатель сможет воспользоваться правом удовлетворения своих требований за счет обеспечительного платеж , на момент выбытия денежных средств оценена быть не может.

В соответствии с Планом счетов бухгалтерского учета (утв.Приказом Минфина РФ от 31.10.2000 № 94н) сумма перечисленного обеспечительного платежа должна быть отражена арендатором по дебету счета 76 «Расчеты с разными дебиторами и кредиторами» в корреспонденции с кредитом счета 51 «Расчетный счет» по дате выписки банка.

Читайте также:

У вас есть такой же, только с перламутровыми пуговицами? или Проблемы при амортизации неотделимых улучшений арендуемого имущества

Подайте на домик для бездомных поросят, или Где взять юридический адрес

Обошли мы двор и дом, собираем разный лом… Налоговые риски при продаже металлолома, образовавшего в результате ремонта

Мы строили, строили и, наконец… Учет затрат по инвестиционному проекту до его реализации

Leave a Reply

Advertisement
Рубрики
Страницы
Архивы
Счетчики
Яндекс.Метрика